Mối lo ngại chung cư về việc bội thực mặt bằng bán lẻ khu đô thị linh đàm tại Tp.HCM trong bối cảnh nguồn cung vẫn liên tiếp tăng cao một lần nữa lại được dấy lên trước sự kiện Parkson Paragon quận 7 vừa đóng cửa.
Nằm ở khu vực ngoài trung tâm Tp.HCM , dù không có được vị trí đắc địa so với các TTTM trong nội thành nhưng Parkson Paragon lại khá nổi bật trong cục bộ chung cư thanh hà khu Phú Mỹ Hưng khi tọa lạc trên mặt tiền đường Nguyễn Lương Bằng - trọng tâm tài chính của thị trấn này. Nhưng , lợi thế này ngày một trở thành mờ nhạt khi Parkson phải san sớt miếng bánh thị trường với dồi dào nhà bán sỉ khác với mô hình kinh doanh , phong cách đáp ứng và phân khúc hàng hóa nhiều chủng loại hơn quanh khu Nam và rộng khắp Sài Gòn.
Đến ngày 16/5 vừa qua , TTTM Parkson Paragon đã chính thức đóng cửa để di dời sau 5 năm hoạt động. Trước đó , vào năm 2011 , Parkson chính thức trở thành nhà quản lý TTTM Saigon Paragon với hạn 19 năm , sau thời gian ấy đổi tên khu thương nghiệp này thành Parkson Paragon. Tuy nhiên , chỉ sau khoảng 5 năm vận hành , khu mua sắm quy mô 19.000 m2 đã phải dời đi trước hạn đầu tư 14 năm.
Sự thối lui của nhà bán sỉ đồ chính hiệu được sản xuất ở những hãng có tên tuổi lớn có tiếng về am hiểu thị trường hơn một thập niên qua như Parkson ( vào Việt Nam từ năm 2005 ) đang dấy lên run sợ nguy cơ bão hòa thị trường cũng như thừa nguồn cung mặt bằng khu đô thị linh đàm bán lẻ tại khu Nam Sài Gòn nói riêng và cả thành phố nói chung.
Theo dữ liệu mới cập nhật hồi đầu tháng 5/2016 của Cushman & Wakefield Việt Nam , Tp.HCM hiện có cộng tất cả lại 131 trung tâm bán sỉ , trong số đó , 30 tại lĩnh vực trung tâm và 101 ở khu vực ngoài trọng tâm. Tổng diện tích mặt bằng bán sỉ trên toàn địa bàn Tp.HCM đạt gần 1 , 13 triệu m2 sàn. Trong năm nay , CBRE dự báo sẽ có thêm 300.000 m2 mặt bằng bán lẻ mới Tham dự thị trường.
trung tâm thương mại
Hiện khu Nam Tp.HCM đã khởi đầu có thể hiện bão hòa mặt bằng bán lẻ. Ảnh: trung tâm thương nghiệp Parkson Paragon
hiện tại khu vực quận 1 ( khu trọng tâm ) vẫn là nơi tập kết nhiều trọng tâm mua sắm nhất , chiếm khoảng 16% tổng nguồn cung. Ngoài ra chung cư thanh hà sự lan tỏa nguồn cung có ám hiệu hiện ra làn sóng mạnh mẽ tiến ra ngoại thành. Trục thị trấn phía Đông Tp.HCM ( quận 2 , 9 , Thủ Đức và Bình Thạnh ) hiện cũng đang vượt trội về diện tích bán lẻ khi đạt suýt soát 240.000 m2. Trong lúc đó , tại phía Nam ( cốt yếu là quận 7 ) con số này chỉ ở mức 145.000 m2 và phía Tây ( quận 12 , Tân Phú và Bình Tân ) là 135.000 m2. Các khu bán sỉ tập trung quy mô lớn mới gia nhập thị trường trong 4 tháng đầu năm nay gồm có: Vincom Plaza Gò Vấp , Vincom Plaza Lê Văn Việt , Lotte Mart Gò Vấp... Sửa sang cho thị trường khoảng 84.000 m2 sàn.
Riêng khu Nam Sài Gòn , theo đánh giá của Cushman & Wakefield thì quận 7 có nguồn cung mặt bằng bán sỉ cao , vào khoảng 140.000 m2 , chỉ đứng sau quận 1. Tuy nhiên mật độ diện tích bán sỉ trên đầu người lại chưa cao. Dân cư chủ yếu tập trung đông đúc tại khu thị trấn Phú Mỹ Hưng và một số khu dân cư phụ cận như Him Lam , Nguyễn Thị Thập trong lúc tại đây đã có tới 3 TTTM lớn là Lotte Mart , SC Vivo City và Crescent Mall với tổng diện tích hơn 100.000 m2. Đó là chưa kể đến một số khu chợ và trung tâm sắm sửa quy mô khác như Coopmart , BigC... Vậy nên số lượng TTTM phát hành ở khu vực ấn độ dương này hiện đã đạt đến mức bão hòa ít nhất là trong 2-3 năm tới.
bàn luận với báo VnExpress , Chuyên gia tư vấn cấp cao của công ty tham vấn kinh dinh Hội nhập cả thế giới ( GIBC ) - ông Huỳnh Phước Nghĩa tuy rằng , xét về số m2 sàn bán lẻ trên đầu người tại Tp.HCM còn dưới ngưỡng cảnh báo rất xa. Thế nhưng , sự bão hòa về chất là có thật và đã diễn ra trong nhiều năm qua.
Theo phân tích của ông Nghĩa , xét về lượng , nguồn cung mặt khu đô thị linh đàm bằng bán lẻ hiện chưa thể xem là dư dật so với mật độ dân số của cả Tp.HCM. Nếu nhìn lại các thành phố lớn khác trong khu vực như Bangkok ( 8 triệu m2 ) , Singapore ( 4 triệu m2 ) hay Kuala Lampur chung cư thanh hà ( 3 triệu m2 ) thì nguồn cung mặt bằng bán sỉ tại Tp.HCM rỏ rành còn khá khiêm tốn ( khoảng trên 1 triệu m2 ).
"Chẻ nhỏ theo địa bàn , có xác xuất thấy khu Nam đã bắt đầu có biểu thị bão hòa mặt bằng bán lẻ. Trong khi đó khu Đông vẫn chưa đáng lo ngại , tuy nhiên nếu cứ nối bùng nổ với tốc độ như hiện thời thì viễn cảnh bội thực không có một sự hạn chế hay một trường hợp ngoại lệ nào cả có khả năng xảy ra trong vài năm tới" , ông Nghĩa nhận định.
Chuyên gia này cũng nhận xét , xét về chất , một thực tế nan giải là sự bành trướng của ngành bán sỉ đã và đang diễn ra với tốc độ quá nhanh so với nhu cầu sắm sửa cũng như kỹ năng chi trả ( lương lậu ) của người dân thành phố.
Theo ông Nghĩa , việc đóng cửa Parkson Paragon nên được nhìn dưới lăng kính chiến lược bán sỉ chưa phù hợp còn nguyên do đóng cửa do thất thế trong làn sóng loại bỏ , bão hòa của thị trường bán lẻ phía Nam Tp.HCM chỉ là nhân tố tu bổ. Từ câu chuyện đóng cửa của Parkson , có xác xuất đưa ra 4 báo trước đối với thị trường mặt bằng bán sỉ tại Tp.HCM.
- Một là: vị trí đề án TTTM có tác động khỏe mạnh đến các phân khúc chi tiêu , sai một ly sẽ đi một dặm. Tề vào từng địa bàn , chuye và đặc thù cộng đồng dân cư mà chiến lược bán lẻ sẽ có sự phân cấp cao hay thấp. Ví dụ: địa điểm vàng , định vị đối tượng khách hàng sẽ là giới phú hậu , có nhiều tiền. Các ông trí trọng tâm , định vị đối tượng khách hàng thuộc tầng lớp trung lưu trở lên. Còn với địa điểm rìa trọng tâm , nên mở rộng hướng đáp ứng nhóm khách hàng bình dân.
- Hai là: mô hình bán sỉ phụ thuộc rất nhiều vào tính phổ biến và hiệu quả của ngành nghề. Việc phân bổ khu đô thị linh đàm tỷ lệ không có lí cũng có khả năng dẫn đến suy giảm lợi thế tranh đua với nhau. Chả hạn , các ngành thời trang , mỹ phẩm đồ chính hiệu được sản xuất ở những hãng có tên tuổi lớn đang bị tranh đua với nhau khốc liệt , rất khó có những bứt phá đột biến thì không nên chung cư thanh hà bố trí quá sum sê. Trong lúc đó các ngành ẩm thực hiện còn nhiều biên độ tăng trưởng nên có khả năng tăng sự hiện diện để tạo điểm nhấn thú vị khách đến mua sắm.
- Ba là: bán sỉ truyền thống trong tương lai gần sẽ bị thay thế bởi các chế độ bán buôn mới , hiện đại hơn. Theo đó , những lợi thế như sự thuận lợi , nhanh lẹ , thoải mái , nhiều ưu đãi , dịch vụ tuyệt vời Ấy là con át chủ bài trong thế trận tranh đua với nhau dữ dội của ngành bán lẻ. Mô hình bán sỉ nào ít sáng tạo kiên cố sẽ bị thay thế bởi những trung tâm buôn bán ưu tú , tân tiến hơn. Bên cạnh đó , ngay cả các TTTM văn minh cũng phải chịu áp lực từ các kênh bán lẻ online.
- Bốn là: bán sỉ hiện đại đang đổi mới từng ngày theo quá trình thị trấn hóa , khuynh hướng xê xích ra những cực mới , những nơi chậm chạp đô thị hóa nhanh , mật độ dân cư dày đặc được ham chuộng hơn là nhắm đến một đồng đội cũ hoặc nhất mực. chung cư thanh hà Trong năm nay cũng như một đôi năm tới , chiến lược vết dầu loang theo các trục đô thị mới để khai thác cộng đồng dân cư mới có khả năng sẽ là điểm nhấn của thị trường bán sỉ Tp.HCM.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét